工商物業按揭全攻略：按揭成數上限、年期、估價與印花稅一覽

工商物業按揭要點速覽

在香港，寫字樓、分層工廠大廈、商舖及獨立車位都屬於「非住宅物業」。以公司名義購入或由中小企東主持有工商物業，按揭安排與住宅物業有多處分別：按揭成數上限、還款年期、估價方式、按揭保險是否適用，以及印花稅的計法都不同。本文按監管機構及政府公開資料整理現行規則，並列明每項資料的來源與口徑，方便讀者在向銀行查詢前先自行核對。

先講結論：自2024年10月16日起，非住宅物業（包括寫字樓、工廈、商舖及獨立車位）的按揭成數上限與住宅物業看齊，最高七成，以「供款與入息比率」或「資產水平」為審批基礎者同一上限；「供款與入息比率」上限為五成。按揭保險計劃的高成數安排不適用於非住宅物業，因此首期一般須由買方以現金支付三成或以上。實際批出的成數、年期與利率由個別銀行按其信貸政策決定，金管局指引只是上限。

一、按揭成數與供款與入息比率：金管局現行指引

金管局2024年10月16日的新聞稿及同日向銀行發出的指引，修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，要點如下：

資料來源：香港金融管理局〈物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施〉新聞稿（2024年10月16日）。上述為監管上限，銀行可自行訂立更嚴格的內部準則，例如對空置物業、單一租戶物業或樓齡較高的工廈要求較低成數。

要注意兩點：第一，七成是上限而非「必然可借七成」，最終成數取決於銀行估價、借款人還款能力及物業質素；第二，若以公司名義持有物業，銀行通常會要求審視公司財務報表、股東背景及租金收入，審批文件較個人名義為多。

二、還款年期：一般20年，少數可達25年

非住宅物業按揭的年期一般較住宅短。市場上多數銀行的工商舖按揭還款期上限為20年；個別銀行在物業質素（例如甲級寫字樓、地段較好的地舖）及借款人財政狀況理想時，可考慮延長至25年。銀行亦普遍以「樓齡」及「借款人年齡」計算年期上限，常見做法是取「75減樓齡」與「75減人齡」兩者中較短者。

年期長短直接影響每月供款與總利息支出。以同一筆貸款額比較，25年期與20年期的每月供款相差約一成多，但25年期的總利息支出明顯較高。由於各銀行的年期計算方法與上限不同，這一節只能說明市場慣例，實際年期須以銀行書面批核為準。

三、估價：沒有網上即時估價，須逐間銀行查詢

住宅物業可透過銀行或按揭轉介平台的網上系統即時估價，但工商物業普遍不提供即時網上估價。銀行一般要派員實地視察、審閱租約、核對地段及人流資料後才給出估價，所需時間通常比住宅長。

估價不足是工商物業按揭最常見的障礙之一：若成交價高於銀行估價，銀行只會按估價計算可借金額，差額要由買方額外以現金補足。物業空置、租約期短、業權或用途有問題（例如工廈單位被改作零售或辦公室用途），都可能令估價偏低或影響審批。

四、按揭保險不適用：首期要準備多少

香港的按揭保險計劃為住宅物業提供高於七成的按揭成數（例如八成、九成），但該計劃不涵蓋非住宅物業。因此購買工商物業時，即使符合條件，亦只能透過銀行在七成上限內承造按揭，其餘三成或以上須以自有資金支付。

除首期外，買方還要預留以下前期現金支出，這些費用不能計入按揭貸款額：

• 從價印花稅（見下節）
• 律師費及契據註冊費用
• 地產代理佣金（如經代理購入）
• 銀行估價費、按揭手續費（視個別銀行而定）
• 裝修及消防、屋宇署相關合規工程費用（尤其工廈及舊式商廈）

五、非住宅物業印花稅：第3標準稅率

非住宅物業的從價印花稅按「第3標準」稅率計算，2026年2月26日或之後簽立、涉及取得非住宅物業的文書適用現行稅率表。稅率按物業代價或價值（以較高者為準）分級：

資料來源：香港政府一站通〈印花稅收費〉及稅務局從價印花稅資料（2026年查核）。上表為簡化整理，邊界金額及計算方法以稅務局公布的稅率表及計算器為準；若買賣涉及公司股權轉讓而非物業直接轉讓，稅務處理完全不同，須另行諮詢專業意見。

六、按揭利率：P按與H按的取捨

工商物業按揭同樣有「最優惠利率按揭（P按）」與「銀行同業拆息按揭（H按）」兩大類。H按以一個月港元拆息為基準加銀行訂明的息差，設有以最優惠利率計算的封頂利率；P按則直接以最優惠利率減若幹點子計算。由於工商物業按揭的息差通常較住宅為闊，實際利率一般高於同期住宅按揭。

以2026年11月上旬的公開利率資料參考：滙豐銀行公布的港元最優惠利率為5.00%（該行資料頁所示日期為2026年10月29日），部分銀行如渣打香港、東亞及平安數字銀行等為5.25%（2026年10月15日公布）；香港銀行公會資料顯示，一個月港元拆息於2026年11月12日約為2.64厘。最優惠利率與拆息會隨市況變動，簽署貸款文件前應以銀行當日公布的利率為準。

七、申請流程與所需文件

1. 先做估價與預批：向兩至三間有承造工商物業按揭的銀行查詢估價及初步批核條件，避免只向一間銀行查詢後才發現估價不足。
2. 準備公司及財務文件：公司註冊證書、商業登記證、最近兩至三年審計報告或利得稅報稅表、銀行月結單、股東及董事身分證明。
3. 準備物業文件：臨時買賣合約、正式買賣合約、土地註冊處查冊資料、現有租約及租金紀錄、大廈公契及入伙紙／佔用許可證（如適用）。
4. 提交按揭申請並等待審批：銀行會安排視察、查核估價及進行客戶盡職審查；工商物業審批時間一般較住宅長，宜預留足夠時間配合成交期。
5. 簽署貸款文件及辦理按揭註冊：由律師安排簽署按揭契據並在土地註冊處註冊。

若公司為新成立、沒有審計報告，銀行通常會要求股東提供個人入息證明或資產證明作為還款能力依據；部分銀行接受以物業租金收入作為主要還款來源，但會要求租約期與按揭年期配合。

八、中小企可配合的融資渠道

以工商物業作抵押取得銀行貸款之外，合資格中小企亦可考慮由政府擔保的融資計劃。由香港按證保險有限公司營運的「中小企融資擔保計劃」，為獲貸款機構批核的貸款提供信貸擔保：

需要提醒的是，按證保險公司官網列明八成及九成信貸擔保產品的申請期均「至2026年3月底」；市場上有關申請期延長的報道與該頁面內容並不一致。由於申請期屬會影響是否可提交申請的關鍵條件，遞交前務必向參與計劃的貸款機構或按證保險公司（計劃熱線2536 0392）確認現行申請期，不要僅依賴二手資料。此外，按證保險公司表明不會透過第三方代辦收費，企業應直接經參與計劃的銀行申請，貸款機構不會收取申請費及手續費。

九、常見誤解與風險提示

• 「七成」不是保證：估價不足、物業空置、租約不完整或公司財務轉弱，都可能令實際獲批成數低於七成。
• 按揭保險幫不上工商物業：高成數按保只適用於住宅，切勿以住宅按保的經驗推算工商舖首期。
• 公司名義與個人名義不同：以有限公司持有物業可隔離部分風險，但銀行審批會更重視公司現金流，且股東往往仍須提供個人擔保。
• 印花稅與其他費用不能借：稅款、律師費及佣金須以現金支付，計算現金流時不要只計首期。
• 利率與年期會變：拆息波動、銀行調整最優惠利率或收緊內部指引，都會影響實際供款；本文所列利率為2026年11月查核時的公開資料。

十、自行核對的官方入口

• 香港金融管理局：物業按揭貸款監管指引及逆周期宏觀審慎監管措施新聞稿（www.hkma.gov.hk）
• 香港按證保險有限公司：中小企融資擔保計劃產品便覽、參與貸款機構名單及擔保費計算機（www.hkmc.com.hk）
• 稅務局：從價印花稅稅率表及第3標準印花稅計算器（www.ird.gov.hk）
• 香港政府一站通：印花稅收費說明（www.gov.hk）
• 土地註冊處：物業查冊及按揭註冊紀錄（www.landreg.gov.hk）

編輯聲明

本文由香港金融資料站編輯部整理公開資料而成，本站非政府部門、監管機構或銀行官方網站，亦非按揭中介，不提供貸款申請代辦或個人化融資建議。文中按揭成數、供款與入息比率及監管安排以香港金融管理局2024年10月16日公布的指引為依據；印花稅率以稅務局現行第3標準稅率表為依據；利率為2026年11月查核時的公開資料。各銀行對工商物業的成數、年期、估價及收費安排不一，最終條件以銀行書面批核及貸款文件為準。政策與稅率如有更新，請以相關機構最新公布為準。